Lo que debes saber de la administración fiscal de un inmueble en condominio (Persona Moral) - FISCAL

Lo que debes saber de la administración fiscal

de un inmueble en condominio (Persona Moral)

Artículo 86 de la ley del impuesto sobre la renta

Además de las obligaciones  establecidas en otros artículos de esta ley, tendrán las siguientes:

I .Llevar los sistemas contables de conformidad con el código fiscal de la federación, su reglamento y el reglamento de esta ley y efectuar registros en los mismos respecto de sus operaciones.

II. Expedir y recabar los comprobantes fiscales que acrediten las enajenaciones y erogaciones que efectúen, los servicios que presten o el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes.

III. Presentar en las oficinas autorizadas a más tardar el día 15 de febrero de cada año, declaración en la que se determine el remanente distribuible y la proporción que  de este concepto corresponda a cada integrante.

IV. proporcionar a sus integrantes constancia  y comprobante fiscal en el que se señale el monto del remanente distribuible, en su caso.

V. Expedir las constancias y el comprobante fiscal y proporcionar la información a que se refiere la fracción III del artículo 76 de esta ley, retener el impuesto a cargo de terceros y exigir el comprobante respectivo, cuando hagan pagos a terceros y estén obligados a ello en los términos de esta ley, deberán cumplir con las obligaciones a que se refiere el artículo 99 de la  LISR, cuando hagan pagos que a la vez sean ingresos en los términos del título IV, capítulo I del presente ordenamiento.

Artículo 79  de la ley del impuesto sobre la renta

No son contribuyentes del impuesto sobre la renta, las siguientes personas morales:

XVIII. Asociaciones, civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio.  

Artículo 14 de la ley del impuesto  al valor agregado

 Para los efectos de esta ley   se considera prestación  de servicios independientes. La prestación de obligaciones  de hacer  que realice  una persona  a favor de otra, cualquiera que sea el acto que le de origen y el nombre o clasificación que a dicho acto le den otras leyes. 

Artículo 20 del reglamento de la ley del impuesto al valor agregado.

Para los efectos de las disposiciones que establece la ley en materia de acreditamiento, éste podrá ser realizado por los contribuyentes que realicen actividades por las que se  deba pagar el impuesto en inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, en la parte proporcional que les corresponda del impuesto trasladado en las operaciones que amparen los gastos comunes relativos al inmueble de que se trate, siempre que además de los requisitos que establece la ley, se cumpla con lo siguiente:

• Que los gastos de conservación y mantenimiento sean realizados en nombre y representación de la asamblea general de condóminos por un administrador que cuente con facultades para actuar con carácter mencionado otorgado por dicha asamblea;
• Que el pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto;
• Que los comprobantes fiscales que amparen los gastos comunes de conservación y mantenimiento se expidan a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador;
• Que el administrador recabe los comprobantes fiscales relativos a los gastos comunes y entregue a cada condómino una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:

a)los números correspondientes a los comprobantes mencionados y el concepto que ampara cada comprobante, el monto total de dichos comprobantes y el impuesto respectivo, y 

b)la parte proporcional que corresponde al condómino, tanto del gasto total como del impuesto correspondiente, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio de que se trate

igualmente, el administrador deberá entregar a cada condómino una copia de los comprobantes.

• En el caso de que el administrador reciba contraprestaciones por sus servicios de administración deberá expedir un comprobante fiscal a nombre de la asamblea general de condóminos, el cual servirá de base para elaborar las constancias en los términos establecidos en la fracción IV de este artículo, y
• La documentación y registros contables deberán conservarse por la asamblea de condóminos o, en su defecto, por los condóminos que opten por el acredita miento de los gastos comunes en los términos del presente artículo.

No se podrá optar por efectuar el acredita miento del impuesto  que corresponda a los gastos comunes en los términos del presente artículo, cuando las personas que presten los servicios de administración carezcan de facultades para actuar en nombre y  representación de la asamblea general de condóminos.

Articulo 33 del reglamento de la ley del impuesto al valor agregado

Para los efectos del artículo 14 de la ley, tratándose de las cuotas que aporten los propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio o a cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes, que se destinen para la constitución  o incremento de los fondos con los cuales se solventan dichos gastos, el impuesto se causa sólo por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble.

Revisar que se cuente con los siguientes documentos legales:

• Constitución fiscal y registro ante la secretaria de hacienda y crédito publico
• Facultades de la asamblea general
• El administrador y sus facultades
• Actas de asamblea, donde se han tratado los asuntos y que se someten a votación
• El comité de vigilancia 
• El reglamento interno del condómino
• Sanciones
• Cuotas  y obligaciones comunes (gestión de cobranza, recepción de pagos y emisión de comprobantes)
• Presupuesto de gastos (control de gastos, análisis y seguimiento del gasto asociado a los servicios)
• Administración de energéticos
• Evaluación y selección de proveedores de insumos, servicios, contratistas, eléctricos, albañiles, etc.
• Control de activos comunes
• Servicios de limpieza de áreas comunes
• Bitácoras existentes e informes sobre las mismas (Calendario de eventos) y como se están difundiendo
• Firma electrónica y claves (poderes), vigencia
• Certificado de sello digital y claves (vigencia)
• Procedimientos de causación de IVA.
• Declaraciones mensuales y anuales 
• Declaraciones informativas anuales
• Contabilidad electrónica, documentación y respaldos.
• Reportes  y entre otros de cuentas por cobrar, morosos, antigüedad de saldos, detalle de ingresos, egresos, variaciones del presupuesto contra lo real
• Sistema de encuestas y de votaciones
• Estados de cuenta por vivienda (control de pagos y gastos); envio  e impresión de avisos de pago y avisos de cobro
• Conciliaciones bancarias
• Blogs para informar  y enviar solicitudes por parte de la administración recibir comentarios  y de los condóminos, (si no lo tienen implementarlo donde se envíen notificaciones vía email
• Directorios de viviendas y residentes